房地产估价师考试历年真题（2010年土地估价师考试土地估价实务真题）

本文目录

• 2010年土地估价师考试土地估价实务真题
• 房地产估价师历年真题-案例与分析1
• 2011房地产估价师考试《经营与管理》试题第九章（2）
• 2018年房地产估价师《经营与管理》试题一
• 估价师考试房地产经营与管理全真题（五）
• 2007房地产估价师答案：经营与管理
• 估价师考试房地产开发与经营与管理全真题

2010年土地估价师考试土地估价实务真题

第一部分 计算题

　　(共3题，各题分别为30、30、40分，共100分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留两位小数。地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。请在每题下方空白处答题)

　　一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。

　　2001年12月31日，该企业因改制需要迸行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

　　二、企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投人后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。

　　经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算:

　　(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;

　　(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。

　　三、某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。

　　经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下:

　　(1)B宗地:占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%。

　　(2)C宗地:占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。

　　(3)D宗地:占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价入股方式取得，40年期、"七通一平"条件下作价425元/平方米。

　　B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表。
　　表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。

　　根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投人，每季度投资额相等，在季内均匀投人;设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%

　　相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异:达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米。

　　根据以上条件，试回答以下问题:

　　(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格;

　　(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金;

　　(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。
第二部分 案例分析

　　(共1题，60分。本题包括一个地价评估与土地资产管理的实例，请认真阅读理解， 并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。请在题目下方空白处答题)

　　四、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000 平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地巳闲置5年。

　　上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0~3.5。请根据以上情况，回答下列问题:

　　1.市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由;

　　2.为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问:如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路;

　　3.根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问:如何确定补偿价格?

　　4.根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据;

　　5.该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并簿述不同出让方式的基本特点;

　　6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价铬送行评估，请问:

　　(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序迸行评估;

　　(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。
　第三部分 土地估价

　　一、估价原则

　　(略)

　　二、估价方法与估价过程

　　根据 《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下:

　　(一)成本逼近法

　　成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：

　　土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益

　　1.土地取得费及有关税费

　　根据 《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗 (含林木)补偿费和附着物补偿费;税费主要有耕地占用税、土地管理费等。

　　(1)征地费:通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0~3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/平方米。

　　(2)有关税费:由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/平方米、耕地开垦费8元/平方米和新增建设用地有偿使用费7元/平方米，合计税费为19.5元/平方米。

　　(3) 土地管理费:根据A省关于征收土地管理费有关规定:土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/平方米。

　　上述三项合计，土地取得费为58.1元/平方米。

　　2.土地开发费

　　此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外 "三通"(通路、通电、通讯)及宗地红线内地面平整。

　　通过调查，待估宗地所在区域 "三通一平"的平均开发费用大致在40~60元/平方米之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/平方米。

　　3.投资利息

　　根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则

　　投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%

　　=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/平方米)

　　4.投资利润

　　调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则:

　　投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%

　　=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/平方米)

　　5.计算土地增值收益 (土地所有权收益)

　　根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。

　　故土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×10%

　　=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/平方米)

　　6.计算待估宗地的土地使用权价格

　　待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36•5

　　=164.6(元/平方米)

　　(二)基准地价系数修正法

　　依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业，根据 《城镇土地估价规程》及 《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下:

　　宗地地价=待估宗地所在区域基准地价×A1×A2×A3×A4×A5

　　A1——区域条件修正系数

　　A2——容积率修正系数

　　A3——土地使用权年期修正系数

　　A4——基础设施开发程度修正系数

　　A5——期日修正系数

　　采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下:

　　1.确定待估宗地的土地级别及基准地价

　　经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/平方米。

　　2.确定区域条件修正系数 (A1)

　　经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。

　　3.确定容积率修正系数 (A2)

　　待估宗地面积为2200.8平方米，建筑总面积为1790.59平方米，容积率为1.2，根据容积率修正系数表 (表3-1)，待估宗地容积率修正系数为1.16。

　　4.确定土地使用权年限修正系数 (A3)

　　待估宗地是W企业于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年， 至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式:

　　A3二

　　=0.948017/0.995426=0.95237

　　5.确定基础设施开发程度修正系数 (A4)

　　根据比次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。

　　6.期日修正系数

　　《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。

　　7.确定待估宗地的土地价格

　　根据公式:

　　宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5

　　=15O×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=185.2(元/平方米)

　　三、地价的确定

　　1.地价的确定

　　对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为:

　　成本逼近法: 164.6元/平方米

　　基准地价系数修正法: 185.2元/平方米

　　综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果

　　的加权平均值来确定最终结果:

　　待估宗地的土地价格=185.2×0.7+164.6×0.2=162.6(元/平方米)

　　2.估价结果

　　待估宗地土地面积：22 00.8平方米

　　单位面积地价：162.6元/平方米

　　总地价：35.785万元

　　第四部分 附件

　　1.委托估价函

　　2.待估宗地区域位置图

　　3.委托方营业执照复印件

　　4.估价机构营业执照复印件

　　5.土地估价师证书复印件

房地产估价师历年真题-案例与分析1

一、问答题：（每题10分，共30分）
（一）张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物共三层，总建筑面积700㎡。张某拟购入后将一层开设商铺，二、三层用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?
（二）某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部份本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？
（三）商业区某商场共6层，每层建筑面积3000㎡，土地使用年限为40年，从1996年5月18日计起。该商场1－4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/㎡，且每年不变；5－6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/㎡，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。
二、 单项选择题：
（一） 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（ ）。
a.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
b.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
c.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
d.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（ ）途径。
a.自行改变
b.经上级主管部门批准改变
c.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
d.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
3.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（ ）。
a.该两幢房屋的正常市场价值
b.该两幢建筑物的重新建造成本
c.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
d.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
4.该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（　　）
a. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和
b. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
c. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
d. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

2011房地产估价师考试《经营与管理》试题第九章（2）

【重要考点】房地产企业公开资本市场融资方式

1．下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。（2008年试题）

A．发行公司债券

B．权益型房地产投资信托基金

C．发行股票

D．商业银行贷款

答案：A见教材P272、277

解析：权益型房地产投资信托基金和发行股票属于权益融资，商业银行贷款属于债务融资形式，但不能公开交易。私人市场和公开市场的主要区别，在于这些资本投资是否可以公开交易。

【其它考点预测】1．证券市场的三项功能；2．房地产企业的股票市场四种融资方式（首次公开发行、配发、增发和认股权证）。

第三节银行信贷融资

【重要考点】房地产开发贷款的种类（三类）

1．下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。（2008年试题）

A．债权人通常是商业银行

B．不能用于偿还土地购置贷款

C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权

D．还款资金来源通常是销售收入

答案：D见教材P289

解析：还款资金来源通常是销售收入或房地产抵押贷款。

2．建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。（2007年试题）

A．租金收入

B．土地出让收入

C．长期抵押贷款

D．净经营收入

答案：C见教材P289

【重要考点】土地储备贷款

1．我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（）（2008年试题）

答案：√见教材P292

2018年房地产估价师《经营与管理》试题一

　　 2018年房地产估价师《经营与管理》试题一

　　1.房地产也称为(　D　　)

　　A.动产 B.不动产

　　C.固定资产 D.流动资产

　　2.根据建设部2000年3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发一级资质企业的注册资本不能低于(　C　　)

　　A.6000万 B.5000万

　　C.4000万 D.3000万

　　3.地产经营管理个别风险属于(　　C　)

　　A.系统风险 B.非系统风险

　　C.自然风险 D.政治风险

　　4.与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是(　D　　)

　　A.筹资成本低 B.灵活性强，见效快

　　C.不受市场利率变化的影响 D.所筹资金无需偿还

　　5.因国家建设需要，把农业用地变为城市建设用地时采取的方式是(　C　　)

　　A.没收 B.征用

　　C.买卖 D.无偿占有

　　6.房地产开发公司在招标过程中，完成了投标单位资格审查工作后，下一步应当(　　C　)

　　A.编制招标文件 B.分发招标文件

　　C.编制和送审标底 D.制定评标、定标方法

　　7.一项需要专门技术和设备的房屋装修工程，所采用的招标方式最好是(　A　　)

　　A.公开招标 B.半公开招标

　　C.邀请招标 D.议标

　　8.中国土地市场是(　D　　)

　　A.土地所有权 市场 B.土地收益权市场

　　C.土地使用权市场 D.土地占有权市场

　　9.经过改建扩建的房屋，进入市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理(　　C　)

　　A.产权过户手续 B.变更登记手续

　　C.交易许可手续 D.法律公证手续

　　10.办理房地产立契过户的手续，必须遵循的程序是(　B　　)

　　A.受理—验证—确权—调查—估价—立契—报批—归档

　　B.受理—验证—调查—确权—估价—报批—立契—归档

　　C.受理—确权—调查—估价—报批—立契—归档

　　D.受理—验证—确权—调查—估价—报批—立契—归档

估价师考试房地产经营与管理全真题（五）

6.对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。
a租金收入减少 b附加支出增加
c物业资本价值下降 d运营成本下降
e租客要求更大的租金折扣
答案：ace
解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。
7.投资者可以控制的风险包括( )
a利率风险 b政策性风险 c 资本价值风险
d持有期风险 e比较风险
答案：cde
解析：ab属于系统风险.

8.居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（ ）等。
a普通住宅 b公寓 c别墅
d客栈 e酒店
答案：abc
解析：客栈和酒店不属于居住物业。
9.房地产市场的功能有（　）
a配置存量房地产资源和利益
b指导供给以适应需求的变化
c指导政府制订科学的土地供给计划
d引导需求适应供给条件的变化
e显示房地产市场需求的变化。
答案：abcde
10.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面
a对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。
b控制混凝土质量
c对对工程中的配套设备进行检验。
d对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
e关注各项工程的工作量。
答案：abd
解析：不包括c、e
11.下列说法不正确的是（ ）
a房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加
b营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率
c城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率
d教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率
e现行营业税的税率为3％
答案：cde
解析：城市建设维护税和教育费附加为营业税税额的7％和3％。营业税税率现为5%。
12.分析市场趋势的方法主要有：（　）
　a购买者意图调查法　　b销售人员意见综合法
c专家意见法　　　　　d时间序列分析法
e相关分析法
答案：abcde
13.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（　　）的模式。
a同质偏好　　　b同形偏好
c集群偏好　　　d分散偏好 e心理偏好
答案：acd
解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。
14.盈亏平衡分析的基本方法是建立（ ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
a销售收入与成本 b销售收入与费用
c成本与产量 d利润与成本 e销售收入与销量
答案：ce
解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系
15.财务评价的辅助报表包括（ ）
a损益表 b总投资估算表 c资产负负债表
d经营成本表 e借款偿还表
答案：bde
解析：ac为基本报表。

三、判断题（共15题，每题1分，用√表示正确，用×表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）
1.房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。
答案：×
解析：购买建成的物业进行的置业投资属于直接投资。
2.房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数.
答案：√
3.在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱
答案：√
4.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。
答案：×
解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。
5.投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。
答案：×
解析：初步可行性研究也称为预可行性研究。
6.为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。
答案：×
解析：名声不佳的承租人入住会影响其他承租人，应对承租人进行选择。
7.开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。
答案：×
解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。
8.投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。
答案：×
解析：正好相反。
9.市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。
答案：×
解析：这种方法尤其适用于中、长期预测。
10.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。
答案：×
解析：中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。
11.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。
答案：×
解析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式
12.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
答案：√
13.如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。
答案：√
解析：资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。
14.对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售
答案：√
15.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除.
答案：×
解析：抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除

2007房地产估价师答案：经营与管理

2007年全国房地产估价师执业资格考试

　　——房地产开发经营与管理试卷

　　一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

　　1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的(　　)。

　　A.销售收入

　　B.转让收入

　　C.租金收入

　　D.利息收入

　　2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或(　　)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

　　A.出售

　　B.抵押

　　C.转让

　　D.经营

　　3、下列风险中属于系统风险的是(　　)。

　　A.比较风险

　　B.市场供求风险

　　C.未来运营费用风险

　　D.持有期风险

　　4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的(　　)。

　　A.不可移动性

　　B.适应性

　　C.弱流动性

　　D.相互影响性

　　5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为( )年。

　　A.0.63

　　B.1.63

　　C.2.25

　　D.12.50

　　6、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的(　　)。

　　A.第一阶段

　　B.第二阶段

　　C.第三阶段

　　D.第四阶段

　　7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是(　　)。

　　A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

　　B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

　　C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

　　D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

　　8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括(　　)。

　　A.移动平均法

　　B.指数平滑法

　　C.市场因子推演法

　　D.简单平均法

　　9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由(　　)负责。

　　A.开发商

　　B.监理单位

　　C.分包单位

　　D.总承包单位

　　10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是(　　)。

　　A.目标定价法

　　B.成本加成定价法

　　C.随行就市定价法

　　D.价值定价法
　　11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于(　　)。

　　A.观察法

　　B.实验法

　　C.讨论法

　　D.问卷调查法

　　12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为(　　)万m2。

　　A.390.5

　　B.399.5

　　C.523.5

　　D.543.0

　　13、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是(　　)。

　　A.生活方式

　　B.受教育程度

　　C.购买动机

　　D.自我形象

　　14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于(　　)竞争者。

　　A.从容不迫型

　　B.选择型

　　C.凶猛型

　　D.随机型

　　15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括(　　)。

　　A.购买价格　建设工程教育网提供

　　B.容积率及有关设计参数

　　C.空置率

　　D.运营费用

　　16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是(　　)。

　　A.7.02%

　　B.7.04%

　　C.7.50%

　　D.7.85%

　　17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了(　　)元。

　　A.137.5

　　B.410.2

　　C.432.2

　　D.452.2

　　18、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为(　　)。

　　A.利润总额

　　B.投资利润

　　C.税后利润

　　D.可分配利润

　　19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为(　　)。

　　A.10.0%

　　B.14.0%

　　C.25.0%

　　D.35.0%

　　20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。

　　A.45.05%

　　B.49.31%

　　C.5B.86%

　　D.63.6%
　　21、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是(　　)。

　　A.1.07

　　B.1.47

　　C.2.07

　　D.3.33

　　22、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的土地取得价格(按占地面积计)为(　　)元/m2。

　　A.3000

　　B.5000

　　C.7500

　　D.8000

　　23、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是(　　)。

　　A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

　　B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

　　C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

　　D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

　　24、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是(　　)。

　　A.乙丙甲

　　B.甲乙丙

　　C.丙甲乙

　　D.乙甲丙

　　25、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于( )。

　　A.单元估算法

　　B.单位指标估算法

　　C.概算指标法

　　D.工程量近似匡算法

　　26、在房地产开发投资中，属于财务费用的是(　　)。

　　A.折旧费

　　B.审计费

　　C.金融机构手续费

　　D.无形资产摊销费

　　27、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是(　　)。

　　A.固定资产购置支出

　　B.企业所得税

　　C.固定资产折旧

　　D.贷款利息

　　28、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的(　　)分析。

　　A.现金流量

　　B.清偿能力

　　C.资产与负债情况

　　D.资金盈余或短缺情况

　　29、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的(　　)。

　　A.分离

　　B.独立

　　C.对立

　　D.融合
　　30、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是(　　)。

　　A.商用房地产风险更高

　　B.商用房地产的收益更高

　　C.商用房地产的价值更高

　　D.商用房地产的增值潜力更大

　　31、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或(　　)。

　　A.租金收入

　　B.土地出让收入

　　C.长期抵押贷款

　　D.净经营收入

　　32、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来( )。

　　A.操作风险

　　B.法律风险

　　C.信用风险

　　D.管理风险

　　33、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括(　　)。

　　A.租金调整条款

　　B.代收代缴费用条款

　　C.装修费用条款

　　D.折让优惠条款

　　34、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是(　　)。

　　A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

　　B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

　　C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的

　　D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

　　35、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为( )万元。

　　A.330

　　B.450

　　C.650

　　D.700

　　二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

　　1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为(　　)投资。

　　A.建筑安装工程

　　B.新建和扩建

　　C.设备与工器具购置

　　D.迁建和恢复

　　E.其他费用

　　2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析(　　)。

　　A.物理结构

　　B.区域结构

　　C.产品结构

　　D.供求结构

　　E.总量结构
　　3、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有(　　)。

　　A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

　　B.在房地产周期循环的最低点，空置率　建设工程教育网提供

　　C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

　　D.在房地产周期循环的点，供给增长率等于需求增长率

　　E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的

　　4、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有(　　)。

　　A.空置量

　　B.房地产价格指数

　　C.平均建设周期

　　D.吸纳率

　　E.失业率

　　5、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的)。

　　A.价格水平

　　B.销售对象

　　C.基本功能

　　D.地理位置

　　E.辅助功能

　　6、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有(　　)。

　　A.净现值

　　B.投资利润率

　　C.现金回报率

　　D.静态投资回收期

　　E.内部收益率

　　7、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有(　　)。

　　A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率

　　B.实际利率真实地反映了资金的时间价值

　　C.名义利率真实地反映了资金的时间价值

　　D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大

　　E.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大

　　8.下列关于内部收益率的表述中，正确的有(　　)。

　　A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力

　　B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

　　C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

　　D.如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

　　E.内部收益率越高，投资风险就越小

　　9、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有(　　)。

　　A.权益投资比率

　　B.利息备付率

　　C.偿债各付率

　　D.内部收益率

　　E.资产负债率

　　10、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有(　　)。

　　A.期望值相同、标准差小的方案为优

　　B.标准差相同、期望值小的为优

　　C.标准差相同，期望值大的为优

　　D.标准差系数大的为优

　　E.标准差系数小的为优

　　11、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有(　　)。

　　A.资产负债表

　　B.投资计划与资金筹措表

　　C.借款还本付息估算表

　　D.资金来源与运用表

　　E.损益表

　　12、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有(　　)。

　　A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本　建设工程教育网提供

　　B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售

　　C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理

　　D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益

　　E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入

　　13、投资项目可行性研究的根本目的包括(　　)。

　　A.减少或避免投资决策的失误

　　B.提高项目开发建设的经济效益

　　C.提高项目开发建设的社会和环境效益

　　D.为项目决策提供依据

　　E.为项目后期的经营决策提供依据

　　14、在下列费用中，属于债务融资成本的有(　　)。

　　A.费

　　B.手续费

　　C.担保费

　　D.利息

　　E.税费

　　15、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的(　　)。

　　A.商业信誉和财务状况

　　B.面积需求大小

　　C.租金支付方式

　　D.物业服务需求

　　E.与写字楼业主的关系

　　三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用"√"表示正确，用"×"表示错误不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

　　1、对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。　　(　　)

　　2、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。　　(　　)

　　3、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订(正式)销售合同的商品房屋面积。　　(　　)

　　4、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。　　(　　)

　　5、在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。　　(　　)

　　6、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。　　(　　)

　　7、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。(　　)

　　8、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。　　(　　)

　　9、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。　　(　　)

　　10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。　　(　　)

　　11、损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。　　(　　)

　　12、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。　　(　　)

　　13、房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、土地获取成本分析、租售数量分析和工程费用分析等多种形式。　　(　　)

　　14、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的化。　　(　　)
　　15、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。　　(　　)
　　四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)
　　1.某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房"，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：
　　(1)该家庭能够购买总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)?
　　(2)设该家庭购买了这一总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?(8分)
　　2.某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
　　(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)?
　　(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?(12分)
参考答案
一、单项选择题
1、C2、D3、B4、C5、C
6、C7、D8、C9、D10、A
11、A12、B13、C14、B15、B
16、A17、B18、A19、D20、B
21、C22、C23、D24、A25、A
26、C27、A28、D29、D30、A
31、C32、D33、A34、D35、C
二、多项选择题
1、ACE2、BCDE3、ABD4、BD5、CE
6、BCD7、ABD8、ABC9、BCE10、ACE
11、ADE12、ADE13、ABC14、ABCD15、ABD
三、判断题
1、√2、×3、×4、×5、√
6、×7、×8、√9、×10、√
11、×12、×13、×14、×15、√
　　四、计算题
　　1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%
　　(1) 求购房总价
***隐藏网址***
　　购房总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元
　　(2)求出售原有住房时间
　　住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元
设剩余M个月需要偿还25万元，则有：
(1+0.%)M=2.667
　　M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月
　　240-196=44个月
　　在还款44个月之后出售住房
　　2.解：

　　解法一：叙述法

　　一、设最低基础租金为x，求最低基础租金

　　(1)计算各年自有资金净现金流量

　　1)第1年年初净现金流量=-5400万元

　　2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元

　　净现金流量=-5400+5400=0万元

　　3)第3年年初：

　　归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元

　　乙银行贷款=9093.87万元

　　净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元

　　4)第3、4年年末：

　　还本付息=9093.87×7%=636.57万元

　　营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元

　　经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元

　　净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元

　　5)第5年年末：

　　还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元

　　营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元

　　经营收入=(0.9975x+1000)万元

　　转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元

　　净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44

　　=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元

　　(2)求基础租金
2007
　　二、计算全投资内部收益率FIRR

　　(1)计算各年净现金流量

　　1)第1年年初投资=8100万元

　　2)第2年年初投资=5400万元

　　3)第3年、4年年末：

　　经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元

　　经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

　　净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元

　　4)第5年年末：

　　经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元

　　经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

　　转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元

　　挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元

估价师考试房地产开发与经营与管理全真题

一、单项选择题（共35题，每题1分。）
1.房地产的（）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。
a适应性 b对专业 管理 的的依赖性
c位置的固定性 d相互之间的影响性
答案：c
解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性
2.某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则( )个月可收回投资.
a 50.5 b 60 c 65 d 75
答案：c
解析：80=1.583/0.8% 解得n =65
3.某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( )
a11.38% b12.64% c15.46% d 16.22%
答案：b
解析：由(1 ra)=(1 rr)(1 rd)求得rr=12.64%
4.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ）
a 房屋出租 b 房地产抵押
c 土地 使用权出让 d 土地使用权转让
答案：c
解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场
5.一般来说，认知定价法所确定的价格（　　）价值定价法所确定的价格。
a高于　　　b低于　　　c等于　　　d高于等于
答案：a
解析：
6.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( )万台.
a102 b120 c108 d88
答案:c
解析:q=0.8*110 0.2*100=108
7.下列说法不正确的是( )
a 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。
b偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。
c在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上
d一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％一45％。
答案：a
解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。
8.某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（ ）
a p（1 i）n b p（1 i*n）
c p*n*i d a（1 i）n
答案：b
解析：fn= p（1 i*n）
15.开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
a10日 b15日 c1个月 d2个月
答案：c
解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
16.个人住房抵押贷款期限可长达（ ）年。
a 10 b 20 c 30 d 50
答案：c
解析：个人住房抵押贷款期限可长达30年。
17.一套楼房，经评估价值为10万元，按国家有关规定，应交纳房地产评估费( )元
a.100 b.300 c.500 d.1000
答案：c