平台公司公寓项目（暴雷背后，详解长租公寓的“杭州模式”）

本文目录

• 暴雷背后，详解长租公寓的“杭州模式”
• 司乘公寓是什么意思啊
• 全国长租公寓排名前十
• 京浙数字产业园公寓项目靠谱吗
• 短租公寓平台哪个好
• 长租公寓平台连环“暴雷”我们该如何避坑
• 投入大、融资难、周转慢，长租公寓三大痛，阳光城是如何破局的

暴雷背后，详解长租公寓的“杭州模式”

8月29日，约200名租客和房东来到位于杭州市西湖区的西子国际大厦维权。据悉，这是一家名为“寓意物业”的长租公寓品牌总部所在地。而这只是在成都等地已经暴雷的“巢客公寓”的“新马甲”。
8月，全国多地长租公寓集中暴雷，仅杭州市就有友客、巢客、沃客等公寓品牌相继暴雷。依旧是“高收低付” 的老套路。继去年7月乐伽公寓暴雷，鼎家、国畅、喔客、德寓依次退场，并呈现加速态势。8月的杭州，缘何成为长租公寓“爆雷”重灾区？
大限将至
8月13日和17日，杭州市住房保障和房产管理局接连发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知 》 和政策解读。明确，住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金均缴入专用存款账户管理，“托管式”住房租赁企业需在9月30日前根据要求完成风险防控金缴交，存量委托房源应缴交风险防控金30%。
从政策原文中可以看到，杭州此次监管政策分2步走。1、8月31日起，将租金存入监管账户；2、9月30日前，再完成30%“风险防控金”的缴纳。
政策并非一蹴而就，早在2019年11月26日，杭州市就出台了《杭州市住房租赁资金监管办法》，12条办法中明确指出“本市范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业，应在本市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户，并报市房产行政主管部门备案。”
风控金：“从事利用收储房源开展住房出租业务的企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，风险防控金不得随意使用。风险防控金的总额按住房租赁企业纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的2倍确定。”
时限与比例：“风险防控金的总额按住房租赁企业纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的2倍确定；对新增委托房源，应同步将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，3个月内应缴交风险防控金30%，6个月内缴交至50%、12个月全部缴交到位，不能按照上述要求缴交到位的“托管式”住房租赁企业将被列入风险警示名单。”
违约：“住房租赁企业应按照本办法要求切实做好住房租赁资金使用管理工作。各相关部门对存在违规行为的住房租赁企业，将视情节轻重，采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金扶持资格、记入企业诚信档案等方式进行处理。”
杭州某长租公寓创始人告诉记者“今年4月，房管局就打来电话讲解专户和风控金政策。8月16号，房管局又打来电话告知住房租赁资金监管银行的名单，有14家。通知速去办理…”
唯一、风险防控金、冻结、总额2倍确定、12个月全部缴交到位。无不显出政策的力度，而“防控金”不是30%而是100%。同时。防控金也仅是整个监管链条上的一环，从存量到新增，全部房源的监管才是目标。
“杭州模式”
1、备案
上图是杭州某长租公寓项目的《项目招租预公告》和《租赁房源备案表》，9月起，这也将是杭州长租公寓项目入市前的必须一步。所有房源1房1价1编号，逐一备案。入市后，租赁情况实时更新。
2、入市
杭州市已经上线“住房租赁监督服务平台。，平台上，长租公寓机构可以完成“机构开业申报”，租客可以找到完成备案的“放心房源”。此时，合规的房源已经完成上市。据悉，未来长租公寓每间入市房源有“唯一编码”，房管局平台、长租公寓自有App、与其他第三方平台上的房源信息编码需公示并“三码合一”。
同时，在杭州经营的头部品牌公寓已基本完成房源登记备案，并在平台上予以公示。据统计，目前挂牌房源量约55万间。
各方反响
杭州市房管局：“办法中，针对租赁资金监管开展、风险防控金缴交时间，更有利于降低住房租赁企业的经营风险，保障租客、房东权益，促进租赁市场平稳健康发展。最快9月底，将公开公示‘租赁企业白名单’，供租客和房东选择”
杭州某品牌长租公寓：“我每套房子平均投资5万元，这个投入有30%，再加上风控金的30%，太难了…”
业内人士称：“杭州这一举措起到了表率作用，净化租赁市场，淘汰鱼龙混杂公寓机构，预计未来会有更多城市选择跟进这一做法。”
近日，西安市出台租赁监管新政。与杭州不同。专户中，无风险防控金的说法，而是“必须在业主收到租金后，才可以释放周期内的租金。”借此严防租金流向，严控现金流。”
未来，杭州这一政策对净化租赁市场，保护租客与房东权益、淘汰违规公寓、驱除劣币，有着积极意义，预计会有其他城市跟进。同时，长租公寓作为微利行业，中小品牌资金压力尤为巨大。政策也应兼顾合规经营的长租公寓中小品牌……

司乘公寓是什么意思啊

司乘公寓是指由出租车公司或平台提供的住宿项目，专门为出租车司机和网约车司机提供服务。这种公寓通常是独立的住房或公寓式酒店房间，价格相对较低，配有基本生活设施。司乘公寓的出现，解决了司机在外过夜难找住所的困扰，还能提高司机的安全感。

司乘公寓的受欢迎程度越来越高，主要是它的便捷性和价格优势。不同于酒店，司乘公寓的环境更适于长时间居住，也方便司机进行日常生活。而且，在司乘公寓住宿的司机还能够结交同行，分享经验和技巧，建立起一种紧密的行业社交圈。

虽然司乘公寓有诸多优点，但是也存在一定的问题。比如，某些地方出现司乘公寓的违规操作，存在违规转租、违规收费等现象。这些问题一旦爆发，不仅令司乘公寓品牌受损，更会严重影响司乘公寓的安全性和形象。因此，监管部门应该加强对司乘公寓的监管，确保司乘公寓的合法和规范运营。

全国长租公寓排名前十

1、泊寓公寓
全国长租公寓排名前十之一的泊寓公寓专注于为漂泊在外的“奋青”们营造公寓式的“家”。在泊寓，拎包入住是基础，品牌家电随你用，健身房、书吧、休闲室就怕你不来，从清雅隔间到豪华loft，装载各式各样的梦。泊寓，出租的不是房间，而是房间里的欢笑跟态度。
2、魔方公寓
魔方集团以多款公寓产品切入领域的各个细分市场，以综合运营能力为精英人士、白领、企业基层员工提供安全、便捷、 舒适、友好的租住解决方案，通过“聚焦租住本质”的产品及系列增值服务业务，打造以公寓为核心的生活服务平台，构建新租住生态圈。
3、自如公寓
自如是一家受人喜爱和尊重的长租公寓品牌及青年居住社区，服务近300万租客。自如旗下拥有自如友家、自如整租、业主直租、自如豪宅、自如寓、自如驿、自如ZSPACE等产品，为用户提供保洁、搬家、维修等服务。
4、冠寓公寓
冠寓秉承“我家我自在”的品牌主张，以及CityHub（城市资源聚落）理念，将“住、商、办公、社交、服务”生态化联动一体，贯通整个城市的生活资源为租住人群所用，为年轻人这一城市的中坚力量创造更加优质的生活体验。
5、YOU+公寓
YOU+汇集了真诚、快乐、分享、奉献等社会生活急需的正能量元素，专注于整合有创意的租住、多元化的青年人群、互补性的资源，塑造一个有趣、信任、开放的社区生态，并通过共享经济和社群经济影响一代青年人的价值观，让生活于此的都市青年找到灵魂休息的温暖港湾。
6、世联红璞公寓
世联行旗下高品质租住公寓，为城市白领提供设计、质感、乐趣的居住体验，涵盖贴心保洁/专属管家/社区活动/移动交租等服务，深圳世联集房资产管理有限公司是世联行全资子公司，为世联行“长租公寓建设项目”实施主体。
7、窝趣公寓
铂涛集团旗下青年公寓品牌，专注于为都市青年提供集舒适的居住环境/社交活动/互联网+服务为一体的生活体验窝一温馨舒适的生活之窝，“舒适”是生活空间的名字；趣一以“趣味”为原点的社区人文，有趣的窝友、居住空间、丰富有层次社区生活。
8、旭辉领寓公寓
旭辉集团旗下，专注于构建租房生活服务平台和资产管理平台，旗下拥有博乐诗、柚米、菁社等公寓品牌；旭辉领寓作为旭辉房地产+创新业务板块，专注于构建全球租房生活服务平台，打造基于年轻人居住生活，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区。
9、城家公寓
华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌，经营范围涵盖周租、月租和长租，提供公寓、酒店、民宿不同的产品选择。城家公寓，隶属于城家酒店管理有限公司，成立于2015年，是华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌。
10、新派公寓
国内专注于打造都市白领新居住的公寓品牌，为白领打造标准化、完善配套、特色管理的整栋社区化公寓。新派公寓，青年乐（北京）企业管理有限公司是国内专注于和管理白领公寓的公司。

京浙数字产业园公寓项目靠谱吗

靠谱。京浙数字产业园公寓项目是属于京浙数字乡村产业园建设的主要项目之一，有当地政府的全面支持，在相关部门进行了全面备案，并且有园区平台的全面管理监督，有正规的生产经营资质，所以是靠谱的。京浙数字产业园公寓项目，主打乡村产业园当中的高科技住宅。

短租公寓平台哪个好

1、蚂蚁短租
蚂蚁短租是国内领先的短租民宿在线预订平台，是试水O2O模式、二次的一个项目。蚂蚁短租上面的房源具有高性价比和短租特点。对于用户而言，这个网站还提供在线支付功能，无疑是一个短租公寓民宿预定平台，同时也是对业界O2O模式的一个实践。这是一个高性价比和特色短租房的交易平台。注册用户可以通过蚂蚁短租频道查找并预订、全国各地、不同类型、高性价比短租房，如：商业核心区高品质公寓、高校周边民居或宿舍、海景楼房、花园别墅、林间小屋等。
2、小猪短租
小猪为用户提供高性价比的短租房、日租房住宿服务，作为国内分享经济的代表，能帮您结交更多的朋友，并从他们那里了解到当地的交通旅游和美食信息，比住酒店更有趣;同时在小猪上您还可以通过分享闲置的房源、房间或是沙发、帐篷，进行短租并获得可观的。
3、途家
途家在线信息技术(北京)有限公司依托国际分散式酒店管理和业务标准、结合线下旅游地不动产存量、线中呼叫中心、线上度假公寓在线订房交易系统的新型公司。途家网是为游客旅游度假订房和业主房屋托管及管家服务的一站式交易平台。通过网站、24小时预订热线为游客和业主提供度假公寓预订服务。
4、木鸟短租
木鸟短租是北京爱游易科技有限公司旗下独立运营的短租房、日租房在线预订平台，于2012年5月正式上线。上万真实房东，覆盖全国396个城市，让客户走到哪里都能找到家。在这里不仅有个人的闲置房间、民居、四合院、度假公寓、海景房，还有轰趴派对别墅、客栈、主题情趣房等特色房短期出租，让客户感受到有别于酒店的不同感受，高性价比的房间也让客户大大的节省了出行的成本。
5、一呆网
一呆网2008年在中国正式上线运营度假公寓在线业务，提供高品质度假公寓在线服务，为度假公寓业主提升物业价值，为旅游度假人群提供细心专业的管家式服务及高性价比的旅游度假享受。一呆网以O2O的模式实现线上提供旅游地高端度假公寓和别墅在线查询、预订、支付、入住、退房、结算、客户反馈等在内的全程自动化、便捷高效的一站式度假公寓在线服务。
6、住哪儿网
住哪网于2007年6月初正式上线，是目前国内领先的酒店预订网站之一，合作站点达40多个，
覆盖全国700多个城市的40000多家签约酒店，涵盖了星级宾馆、经济型酒店、自助公寓、特色客栈、度假村等多种形式的休闲经济住宿，无论您是个人旅行，还是商务差旅，或是计划短期城市休闲假期，住哪都能帮您找到需要的酒店。

长租公寓平台连环“暴雷”我们该如何避坑

最近一段时间，包括杭州、上海的一些长租公寓的公司，又出现了资金断裂，公司跑路的问题，很多刚刚交了一年，甚至两年租金的人，刚住了两天，然后资金追讨无门，还被房东赶了出去，长租公寓这件事，我们其实最近两三年暴雷特别多，但很多人想不明白，到底为什么会出现这样一种暴雷频发的状况。

首先得澄清一个重要的概念，长租公寓其实是分为两类的。

第一类是房地产开发商自己做的长租公寓，比如说万科、旭辉，他们自己盖了很多这种简单的，适合单身青年或者小两口用那种公寓房，盖完之后，就用长期租赁的方式去经营，都是自建自盖，自己装修，自己管理，自己运营。这一类的长租公寓，基本上不会出现暴雷的问题，因为这部分业务，在庞大的开发商体系当中，占的资金量是非常小的，这部分很安全。

第二类是以互联网思维来玩，长租公寓的这批人，他们玩到后面把自己玩砸了。正常的商业模式，比如我是一长租公寓的经营者，我应该怎么赚钱呢？我租一房子问房东要，你给我，我长租你，你一个月给我1000块钱租金，然后到我手里的，我有几个加值的增值工作，重新装修给你弄的漂漂亮亮，特别温馨。第二，我统一管理，有物业有管家，不用去直接跟房东去对了，马桶堵了，不用去找房东，房东也不会找我。第三，还有我的品牌赋能在里面，听起来特别好。按照这三个加持进来的服务之后，原来1000块从房东那租的房子，我应该按照2000块租出去，我这生意模式就转起来了。这是一个正常的生意模式，但没成想搞互联网的人来玩这游戏，先融资借钱，先抢地盘，抢好地盘后吧竞争对手统统赶出去，然后再涨价，实际上是占用资金流，再去外面赚其他的。

所以还是记清楚，长租公寓可以去租，但一定要清楚，互联网思维离他远点，但如果房地产开发商自己做，特别大牌的房地产，你觉得他会倒吗，这样的项目还是可以去享受它的服务。

投入大、融资难、周转慢，长租公寓三大痛，阳光城是如何破局的

谈论长租公寓的营运绕不开三大痛点：投入大、融资难、周转慢。
为了维持现金流，部分长租公寓企业就采用“租金贷”的方式，虽然解决“燃眉之急”，但是也抬高了风险，容易卷入资金漩涡。
如何打破长租公寓的资金掣肘，成为发展之路上需要不断探索的难题。近几年，住房租赁REITs的出现，被视为帮助租赁企业盘活资产，打开融通渠道的重要金融支持工具。
3月26日晚间，阳光城发布公告，披露关于公司拟参与长租公寓类REITs证券化项目情况。再次将REITs的话题推向热议。
总规模不超12.1亿元阳光城拟参与长租公寓类REITs证券化项目
据悉，阳光城已根据2018年6月1日第九届董事局第三十七次会议审议的《关于公司拟以长租公寓资产支持专项计划开展创新型资产运作模式的议案》，以上海盈标企业管理有限公司(“项目公司”)持有的“阳光城-上海睿湾碧云项目”(“目标物业”)设立中信证券-阳光城长租公寓一期资产支持专项计划(“前序产品”)。
阳光城拟与相关参与方合作，由参与方受让前序产品项下的单一资金信托信托受益权或其他标的资产，并由参与方作为原始权益人以信托受益权作为基础资产设立新一期长租公寓类REITs资产支持专项计划。
专项计划预计发行总规模不超过12.1亿。
该项目拟申请在深圳证券交易所挂牌，产品期限不超过19年，每2年设立优先级资产支持证券的开放期。
公告披露，为了集团内长租公寓业务版块的长期发展，阳光城将根据专项计划需要从下述两种模式中挑选任一模式参与目标物业的运作，包括整租模式、债务加入模式。
政策进一步推进 类REITs发行提速
虽然REITs的概念在二十一世纪初就已经传入中国，但是发展却是十分缓慢。
2014年中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展REITs试点。
2015年住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确提出要积极推进REITs试点，并积极鼓励投资REITs产品。
直到2016年REITs试点工作被纳入“十三五”规划纲要，住房租赁市场的培育和发展政策得到国务院的支持和认同，并将REITs首次视作鼓励转型“轻资产运营”模式的重要渠道，REITs的发展才算是步入“快车道”。
2019年1月22日，深交所组织召开债券监管发展业务座谈会，提出加大力度推进公募REITs规则出台及业务试点，力争取得进一步突破。
再到2020年4月30日中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，则明确了REITs试点的基本原则。
与政策的支持和推进相对应的，近年来国内REITs市场不断成长完善，也发行了多支产品。
比较有代表性的比如2017年11月发行的新派公寓类REITs，被视为国内首单租赁住房类REITs。而后包括保利、招商蛇口、碧桂园、恒大、越秀等在内的多家房企都成功发行了住房租赁资产支持专项计划。
资料来源：wind，兴业证券整理
值得注意的是，由于缺乏相应公募基金和税收方面的配套政策，目前在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs的标准，所以国内目前的实践只能被称之为“类REITs”。
类REITs是私募产品，投资群体有限，交易结构复杂，而基于国内目前大量存量资产流动性不足，资金利用效率不高的情况，可动员更大规模资金转化的公募REITs迎来重要的发展时机。
推动公募REITs落地“箭在弦上”公寓REITs是破冰切入点
2021年1月，上交所和深交所正式发布REITs业务配套规则，为基础设施公募REITs业务明确了相关业务流程、审查标准和发售流程。这被视为公募REITs试点工作中的又一阶段性进展。
中国REITs联盟秘书长王刚曾表示，“权益类REITs以及公募类REITs对于落实租购并举，有很大帮助。推动公募REITs落地，无论是从政府层面，还是丰富中国资本市场投资品种，加大股权融资力度，给投资者提供更多投资品种等方面来说，都具有正向意义。”
推动真正的公募REITs落地，还有很长的时间要走，也面临诸多问题，国浩律师(上海)事务所周蒙俊律师将其总结为三点：1、尚没有针对REITs的一个专门的立法;2、REITs在我们国家目前还不具有一个独立的民事主体地位;3、还没有针对REITs或者类似结构产品的一个税收优惠政策。
所以REITs的未来发展还需要政策的多重补给、明晰化，重中之重是建立良好的税收和法治环境。
发展方向方面，REITs研究中心表示：“从目前的市场情况来看，城镇租赁用地住房、集体土地租赁住房和公租房是较为适宜发行租赁住房REITs产品的基础资产，公寓REITs是非常适宜的公募REITs破冰切入点。”
长租公寓行业想要实现更大的发展，规模化是必然方向，面对资金掣肘，扩张难的问题，REITs会是最佳选择之一， 通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加房源供应。
同时住房租赁领域REITs想要迈上成熟的发展轨道，依旧面临着多样的问题，首当其冲的就是资产质量问题，回报率不高，对投资者来说吸引力不足，所以即便公募REITs放开，也难以配售。
就目前成功发售的长租公寓类REITs来看，很大部分是保利、越秀等大房企，依靠本身强大的主体信用，再比如新派公寓，据了解，产品原为位于北京CBD的住宅楼，地价仅2.2万元/平方米，改造出租后形成了现金流非常好的资产，所以目前REITs的发行需要具备较高的条件。
所以对于长租公寓来说，要转变运营的思维，看到长租公寓的金融属性，从寻找差价盈利转变为资产管理，提高手头上资产的质量，才能顺应政府政策对于公募REITs的引导推动，进行探索和布局。
毋庸置疑的是，租赁住房REITs的市场前景是广阔的，未来我国的租赁市场也会在公募REITs的助力之下更大成熟发展。