广州新中轴建筑公司（广州东站广场前面的烂尾楼的详情谁知道）

本文目录

• 广州东站广场前面的烂尾楼的详情谁知道
• 十三五”规划风口 谁能抓住广州房地产商机
• 广州珠光海珠新城是哪个开发商
• 广州佳兆业天墅开发商是哪家公司

广州东站广场前面的烂尾楼的详情谁知道

脱去那袭华丽的广告外衣，天河北的中水广场又恢复原有的裸坯模样。

14年了，初生的婴儿也已步入豆蔻年华，周边地价亦已飙升N倍，唯有它烂尾至今。

在近期被曝月收入广告费38 0万元后，这个搁置了14年的烂尾楼重成广州市民茶余饭后的谈资，其背后的烂尾始末更显扑朔迷离。

假设以2012年体育中心地段写字楼的平均租金13 2 .5元/平方米计算，地上建筑面积达63928平方米的中水广场每月亦可收租847万元，相当于每天有28万元、一年有近10亿元白白蒸发。

事实上，中水广场从来不缺关注。

十余年来不少开发商都动过它的主意，无奈其负债累累且官司缠身，不少人因此望而却步。

每天消失28.2万元

从广州火车东站出来，映入眼帘的中轴景观中，除了中信广场（资料、团购、论坛），中水广场必然是第二抢镜的“尤物”。

此前，它因外表被巨幅酒广告包围仿若一瓶酒；如今，则因它的毛坯容颜沧桑与周边色彩鲜明的高楼大厦格格不入。

过去多年，中水广场曾和中诚广场、合银广场、京华广场、保华广场并称广州的五大烂尾楼。

但在近年房价高飙中，后四者先后被盘活更名启用，且运营不错，唯有中水广场未见动静。

在寸土寸金的天河北，分分秒秒都是黄金。

满堂红写字楼部的数据显示，2012年体育中心区域热点二手写字楼的售价约27343元/平方米，同比升5.23%。

即便是老牌的广州国际贸易中心，去年二手均价亦达19833元/平方米，与中水广场为邻的中信广场则为34100元/平方米。

去年，体育中心的平均租金比2011年上涨了5.7%，达132.5元/平方米；中信广场是150元/平方米，中泰国际广场是110元/平方米至142元/平方米。

即使在今天看来，中水广场无论外形或地理位置，都不失为宝地。

若取该地段写字楼平均租金132.5元/平方米计算，地上建筑面积达63928平方米，每天可收租28.2万元。

实际上，倘若真正运营起来，中水广场的收入或不止于此。

其地上裙楼6层的商业面积11162平方米，而商铺的租金非写字楼的租金可匹敌；且地下室四层达14080平方米，亦有相应的停车收入。

但于目前看来，中水广场的官司纠纷不知何日可息。

每天至少28.2万元，每月847万元，一年达近10亿元的租金收入，仍继续于烂尾中无形消失。

7000多万元地价至今未付清

中水广场位于林和西路，与中信广场百米之遥，与广州体育学院一墙之隔。

知情人透露，1994年，占地面积4358平方米的中水广场属于体育学院的地，后被广州建筑置业公司拿下，“当年拿地的成本，大约是总价7000多万元，钱至今未付清”。

广州市晋新房地产开发有限公司(下称晋新地产)2008年的审计报表佐证了此事。

在1997年4月、1998年1月，晋新地产原财务经理廖汉通分别支付广州体院校办产业办公室50万元，合共100万元。

晋新地产于1995年8月2日由广州市建筑置业公司(下称建置公司)和香港新中国集团有限公司(下称新中国公司)合作而设，双方合作经营中水广场的开发、建设销售、出租管理等，投资总额为2065.34万美元，注册资本826.14万美元。

当年，建置公司是广州市房地产实业总公司旗下的子公司之一，成立于1992年的广州市房地产实业总公司则是广州市房地产管理局(现房管局)政企分开而组建的国企。

香港新中国公司则是由汕头市 *** 在香港设立的窗口公司粤东发展有限公司与另一公司投资成立。

“当年合作就是因为资金的问题没钱开发，而且合资风行一时。”建置公司现任法人陈朝平表示。

1994年12月，建置公司在获得土地7个月后找到了香港新中国公司。

双方曾初步达成建置公司占股两成，新中国公司占股八成。

双方约定，合作条件是建置公司提供中水广场的土地使用权及其合法有效凭证，新中国公司提供建设所需的全部资金(含税费)并保证所投入的资金能达到工程正常进度，直至竣工交付使用。

“商品房（资料、团购、论坛）的销售，由香港新中国集团有限公司在境外独家总代理销售，销售对象以海外华侨、港澳同胞、归侨为主，国内居民为辅。

内销、外销的比例为内销占30%、外销占70%。”1995年，晋新地产正式成立，双方约定广州市建筑置业公司以30%，香港新中国集团有限公司以70%的比例分享利润或分担亏损，合作期限为15年。

穗港合资还引入央企

然而，合作半年，晋新地产内部就发生重大变化。

1996年5月2日，晋新地产董事会决议通过，引进央企中国华水水电开发总公司(下称华水公司，为长江三峡集团的子企业)参与合作公司的经营，建置公司让甲方于华水公司，退居为乙方；新中国公司则居丙方。

晋新公司亦从越秀区小北路的建置公司迁往天河区天寿路朝晖商业中心。

1996年8月23日，三方再次修订合同，对项目的总投资额2065 .34万美元作出重新分配。

华水公司负责投资额1445 .74万美元，并缴付注册资本578.298万美元；新中国公司负责投资额826 .14万美元，并缴付注册资本247.842万美元。

三方约定，投资额从合同生效起六个月内投入，总投资额全部在三年半内投入完毕，建置公司则负责提供土地使用权。

分工明晰，开发管理费华水公司承担70%，新中国承担30%，项目竣工后华水获70%权益，新中国占30%。

华水公司负责项目的全部建设资金及有关税费，新中国公司负责拆迁补偿费、三通一平费及有关税费，建置公司负责跑 *** ，负责各类批文等。

合作期间，晋新公司按建筑面积(地下室、设备层除外)每平方米人民币120元向建置公司支付开发管理费，做为建置公司在晋新公司的固定收益分配，建置公司不再收取总承包管理费、土建管理费等其它费用，也不享有晋新公司的其它权益。

华水公司委派三人，建置、新中国公司各委派一人组成了五人董事会，董事长由华水公司人员担任，副董事长由建置、新中国的人员担任。

此次合作后，中水广场动工终于正式提上日程。

但谁也没料到，国企、央企和港企三方合作，项目竟然也烂尾。

1999年封顶，曾为市文明工地

在中水广场报建之际，天河北周边仍是大片荒地，已落成的高楼大约有国贸中心、市长大厦，中信广场（资料、团购、论坛）还在施工中。

中水广场1996年8月以前的资料显示，其曾规划为总建筑面积约28000平方米。

直至1997年5月，广东省建设委员会批准其建成主楼地面以上43层，局部46层，裙楼6层，建筑面积共63928平方米，地面以下4层，建筑面积14080平方米，总建筑面积78008平方米，建筑高度173.4平方米。

即便在今天看来，毛坯的中水广场外形仍不失时尚，就像早期的大哥大手机，如今的对讲机。

大楼首层为大堂门厅，2至6楼为裙楼商场、餐厅厨房，7至22层为避难层，8至10层为公寓式办公楼，11至43A层为大开间办公楼，43B层为电梯机房、蓄水池，45至46层为观光厅及电梯机房。

“漂亮那是当然，这还是原来的副市长李卓彬担任广东省建筑设计研究院院长时该院设计的。”忆及当年辉煌，陈朝平略显兴奋。

中水广场结构抗震等级为二级，构造抗震等级采用一级。

14层、22层和43B层设置加强层，以控制大楼侧向位移。

当时工程概算暂按27947.2万元，即3850元/平方米进行总量控制。

1997年7月29日，中水广场在未办妥征用地手续下，获得广州城市规划局先行施工土方及护壁工程的批文，其征用地手续办理获延期至1998年12月30日前。

直到2001年9月19日，中水广场方办好国有土地使用权出让合同，规划用途为50年产权的写字楼。

有关资料显示，中水广场还被评为广州市1999年度文明工地。

陈朝平证实，中水广场大约在1999年封顶，但此后由于资金链问题工程开始中断，直至今日。

而接踵而至的官司亦打至今日。

负债数亿致烂尾

“原来我们和新中国合作就是资金链问题，没想到后来引入央企也还是烂尾，不过，这个现象在上世纪90年代很普遍，那时广州烂尾的工程很多。”陈朝平说，当年的建设资金，多是以项目公司做担保去贷款。

在1996年至1998年间，晋新公司曾五次向工商银行越秀区德政中路支行贷款2.694亿元，截至2005年5月20日，尚欠工行本金2.68亿，利息1.1亿，共3.7亿未归还。

在2005年，工行将此债权转让中国东方资产管理公司广州办事处(下称东方资产)，东方资产于2006年初起诉晋新地产追索债款。

晋新地产2009年的审计报告显示，在三方合作约定的投资计划及出资中，华水公司已履行应缴的578.298万美元注册资本；应缴付出资247 .842万美元的新中国公司，缴纳了125.86万元美元，欠121.982万元未缴。

知情人透露，晋新地产在开发过程中，除向工行贷款外，还曾向华夏银行、建设银行等贷款，并都因欠债成了被告。

在此期间，多家银行分别起诉晋新地产追索债款，工地因而也被查封。

21世纪初，广州的房地产正处于快速上升期。

不少烂尾楼都被开发商看中，中水广场也不例外。

“我们从来没有反对任何机构盘活项目，我们欢迎任何人来合作，但这首先要保证我们股东的利益，保证大家的利益。”陈朝平证实，这些年间，曾有不少开发商看中项目，并欲进驻，但最终不了了之。

而项目在烂尾搁置下，其负债利息逐日增长。

截至2009年6月26日，仅欠工行的五笔债款的利息已从2005年的1.1亿涨至2.5亿，加上2.68亿本金，合共负债5.18亿。

秦发公司买下70%股权

在广州开发商对中水广场欲接还拒的同时，北方的秦皇岛秦发实业集团有限公司(下称秦发公司)在经过多次考察，已决定接受这个“烫手山芋”。

“当时我想将公司总部搬到南方，打算在广州建一个大楼，没想到后来那么不顺，只好搬到了珠海。”秦发公司董事长徐吉华记得，大约在2008年，他经人牵线和晋新地产的大股东华水公司对接上。

但于此事，华水公司的法人陈逸诗三次以开会或在忙为由，拒绝接受南都记者采访。

2009年底，秦发公司和华水公司签订《担保代偿协议》，华水公司将截至2009年6月20日所欠东方资产的2.68亿本金及2.51亿利息的债权转让给秦发公司。

“东方资产免除了相应利息，将整个资产包打折以2.7亿元转让给秦发公司。”2009年底，秦发公司和华水公司签署《股权转让承诺函》，华水公司表示在秦发公司付清2.7亿的债权后，同意将晋新地产70%的股权转让给秦发公司。

此举亦获得华水公司的集团公司中国水利电力对外公司及长江三峡集团公司的批准同意。

同年12月，秦发公司先后将2.7亿元汇入东方资产公司代华水公司偿还。

华水公司2010年6月底的《关于转让晋新地产70%股权的党政联席会议决议》内容显示，评估公司2009年12月31日评估晋新地产的相关资产及负债，资产总额为74926万元，负债总额为92976万元，所有者权益为负18050万元，华水公司持有的70%股权价值为负12635万元。

即便在秦发收购期间，亦有多方在打量中水广场。

在2010年至2011年7月期间，多家拍卖行曾联手对中水广场进行拍卖。

“但拍卖会搞到上海去举行，后来被股东干扰不了了之。”知情人士透露。

“大股东”确权未竟

“当年签完合同后，华水公司将晋新地产的管理权，项目的所有资料等也给了我们。”徐吉华往中水广场派驻了多名保安看守工地，直到今天。

他曾打算将新中国的30%股权也一并收购，“但新中国谈妥后又提出加价，且还有6000多万元的贷款。”

徐吉华说，他刚欲接手中水广场时，以为1.5万-1.6万元/平方米左右的成本就可以拿下，“没想到小股东在谈判中不断加价，越谈越高，后来变成1.8万-1.9万元/平方米，更关键的是，我后来到香港查，发现新中国公司广州的法人在香港并无职务，要求新中国出具授权书，他又不配合”。

“我2007年在琶洲买下整层办公室，不过也就是1.6万元/平方米。”徐吉华因而中断收购小股东，未料，他欲将华水公司的股权更名到秦发公司名下却遇波折重重，官司不断。

其间官司从广州中院打到广东省高院、国家最高法院。

“债权从东方资产转变为晋新公司，再转为秦发公司，其间涉及两次主体变更，广州中院因此要求我们去做确权，方可变更执行主体为秦发公司。”2011年广东高院、2012年底最高人民法院相继判决，“金融资产管理公司转让、处置已经涉及诉讼、执行或者破产等程序的不良债权时，人民法院应当根据债权转让协议和转让人或者受让人的申请，裁定变更诉讼或者执行主体。

秦发公司应根据其与晋新公司之间签订的《债权转让协议》以及华水公司与东方资产公司之间签订的《资产转让协议》向做出生效判决的法院的执行部门申请裁定变更执行主体。”

徐吉华表示，在最高院判决可直接申请变更主体后，业已向广州中院申请变更执行主体，尚在等待批复。

未料，小股东阻挠，他们认为，“中水广场的债权属于国有资产，其转让未经法定程序是非法的。”

而秦发公司的股东资格确权也极为不顺，“本来已经去办理的了，现在华水公司又反悔”。

官司交错至今，秦发公司仍未正式确权为晋新地产的股东，更别提盘活中水广场。

中水广场盘活未有期

近段时间，中水广场因为巨幅广告牌而被市民所关注。

坊间传称高达380万元的广告收入令人咂舌，而楼宇背后的价值更令人关注。

徐吉华透露，中水广场其实负债不少，已知的就有欠某资产公司本金7200万元(已还500万)，体育学院2500万，工程停工损失费1400万，土地出让金7500万，欠工人工资1800万，已代偿还的监理费91万和律师费150万，该笔数字均为本金；而东方资产公司的5.5亿则已偿还。

去年初，网上不少资料称中水广场整栋9.99亿出售。

记者日前联系上委托代理人，其自称是合富辉煌人士，并告知早已不代理这个项目，“太复杂了，里面各种关系很乱，建议你别买了”。

有业内人士认为，若忽略中水广场的各种负面，其价格可高达15亿元。

虽然珠江新城（资料、团购、论坛）已成为新贵，但天河北热度亦不逊。

而中水广场亦拥有相当成熟的配套，其周边有地铁广州东站和林和西站，楼下就是林和西公交站，附近是一栋栋写字楼及林和西、天河北豪宅圈。

即便烂尾多年，至今仍不失为一块宝地。

“很多人找到我，想逼我出局，但我怎肯退让？我已投入3亿多元。”徐吉华称，近期华水公司亦反悔，双方正在官司拉锯。

但他表示，会坚持到底，设法盘活项目，“只要更名成功，项目就有望重启了”。

但项目具体何时能重启，众多股东均表示仍是未知数。

链接

中水广场烂尾始末

1992年8月18日，广州市房地产管理局实行政企分开，组建国企广州市房地产实业总公司，市建筑置业公司是其下属单位之一。

1994年5月6日，建置公司征用广州体院内林和西路以西地段兴建写字楼。

1995年4月25日，建置公司和香港新中国公司确定合作关系，8月成立晋新地产。

1996年5月2日引入华水公司，华水为甲方，建置为乙方，新中国为丙方，华水占70%，新中国占30%，建置提供土地。

1997年5月23日规划设计获批。

1998年2月27日，工程报建获批,1999年底封顶。

2001年9月19日签署土地出让合同。

2001年12月起贷款还款全部逾期。

2005年7月，工行将债权5.18亿转让东方公司，其间晋新地产与东方公司、华夏银行、建设银行不断官司。

2009年底，秦发公司和华水公司签订《担保代偿协议》，转让晋新地产70%股权协议，秦发公司以2.7亿代还东方公司5.18亿资产包。

同年小股东 *** ，秦发先后同新中国公司、华水公司打官司。

2012年11月，最高法院判决秦发直接找执行法院申请变更执行主体。

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十三五”规划风口 谁能抓住广州房地产商机

在中国经济调整转型的大趋势下，最繁荣的四个一线城市无疑代表经济未来发展的风向标。

12月2日至3日，广州市委召开了十届七次全会，审议通过了《中共广州市委关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》，为广州新一个五年的经济发展制定了蓝图。

据新媒体了解，广州“十三五”时期经济发展的主要指标是年均增长7.5%以上，到2020年地区生产总值达到2.8万亿元，比“十二五”期末预计新增1万亿元左右，人均生产总值达到18万元左右，力争提前实现地区生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。

与此同时，在新经济常态下，广州也为增长寻找到了新的动力源。会上，广州提出了“一江两岸三带、三大战略枢纽、多点支撑”的全新发展格局。未来广州将以珠江为纽带，构筑两岸经济带、创新带和景观带，重点打造琶洲互联网创新集聚区、国际金融城、珠江新城融合发展的黄金三角区。“三大战略枢纽”则是指国际航运枢纽、国际航空枢纽和国际科技创新枢纽。

这意味着，互联网、金融、科技创新、航运等行业将成为广州经济增长的重要引擎。

而伴随着这些行业的风生水起，哪一家开发商的嗅觉最灵敏?能够准确地抓住这批消费力强大的新财富阶层，无疑就是抓住了“十三五”规划中的房地产市场新商机。

广州新动力

作为广州国际都市形象的最有力体现，珠江新城的发展早已步入成熟阶段，“黄金三角区”的另外两部分琶洲互联网集聚区、国际金融城在今年也明显进入了发展的快车道。

自今年6月底以来，琶洲互联网集聚区已经举行了多轮土地出让活动。据不完全统计，截至目前，琶洲已经累计出让了20宗地块，顺利成交14宗，成交金额超过200亿元，包括腾讯、阿里巴巴、复星、国美、小米、唯品会等在内的企业成功拿地进驻。

按照规划，琶洲互联网集聚区未来将通过3-5年形成建筑面积约300万平米、营业收入达1000亿、就业岗位约80000个的电子商务产业集群，成为“立足珠三角，面向全世界”的国际电子商务区。

除此之外，国际金融城也于11月30日成功出让5宗地块，最终由4家房企与广州银行、越秀金融城发展有限公司联合拿下。在此之前，国际金融城已经吸引了南粤银行、万联证券、平安保险、新华人寿等传统金融企业进入。

国际金融城被誉为“广州华尔街”，建成后将形成金融机构集中、金融要素市场齐备、金融交易活跃、金融服务完善的金融总部聚集区。

作为公认的钱行业，金融行业长久以来都备受政府重视，纵观世界上的著名城市，发达的金融体系都是不可或缺的;而互联网行业的发展，在今年的政府报告中，更是被提升到一个前所未有的战略高度。

可以预见的是，琶洲互联网集聚区、国际金融城的崛起将给广州的经济发展注入一支“强心剂”。

此外，随着国际航运枢纽、国际航空枢纽和国际科技创新枢纽的打造落成，一大批物流、科技等新兴企业也将得到迅猛发展，广州整体经济格局亦将迎来翻天覆地的变化。

侨鑫的商机

面对着广州经济大环境的改变，瞄准城市发展脉络的地产商早已作出应对，嗅觉灵敏的侨鑫集团就是其中一个典型案例。

一直践行“金字塔”战略的侨鑫集团，先后涉足酒店、写字楼及高端住宅建设等多个领域，开发了广东外商大酒店、广州国际贸易中心、汇景新城、汇悦台等多个项目。

在广州“黄金三角区”最为成熟的珠江新城CBD，侨鑫集团是为数不多的同时拥有顶级住宅物业和超甲级写字楼的跨国企业。

2012年，位于珠江新城东南面的侨鑫·汇悦台作为板块收官作正式面市，瞬时成为全城焦点。具备CBD地段和一线江景双重资源的侨鑫·汇悦台，今年迎来不同寻常的新机。

自6月至今，侨鑫·汇悦台新增成交数十套单位，单价居广州之冠，主力成交客户群体集中在35-40岁，新生代富豪正在成为千万级豪宅的消费主力军。

新财富阶层的崛起背后，是IT、互联网金融等企业不断扩张的需求，金融业与科技产业正在进一步向广州“黄金三角区”聚拢。

在珠江岸边打造了顶级住宅侨鑫·汇悦台后，侨鑫集团再次在珠江新城推出力作。2015年4月，超甲级写字楼侨鑫国际发布示范样板层，正式对外启动招租，短短6个月进驻率已达66%，招租速度达到业界最高水平。

侨鑫国际位于珠江新城西区中轴，由超甲级写字楼、服务式公寓及精品商业裙楼组成，总建筑面积约21万平方米，楼高228米，共45层。

秉承品质、智能、节能生态的开发理念，侨鑫国际定位为CBD区域的高端商业圈层平台。如同侨鑫·汇悦台入市引发的广州豪宅热议，侨鑫国际的亮相也在珠江新城写字楼市场掀起波澜。

据了解，随着侨鑫国际及未来周大福中心(东塔)等项目的入市，珠江新城出现新一轮写字楼供应大潮，但广州商业地产业内人士对此并不担心：“尽管写字楼供应较大，但从过往的数据来看，珠江新城一直保持着稳定的吸纳量，广州正处于经济结构转型期，未来的商用物业需求增长速度要超过供应。”

“过去三年，北上广深四大一线城市的净吸纳量排行中，广州仅次于上海，且过去五年来可以看到广州甲级写字楼的吸纳正在发生结构性转变。”上述人士表示，广州的写字楼潜力极具刚性，IT、互联网金融、健康和文化四大产业的企业扩张需求正在加大。

在一线城市中租金成本更为合理的广州正处于极具竞争力的阶段，而绿色节能、智能系统、品质细节等方面突出的超甲级写字楼恰恰会成为未来租金爆发的最大受益者。

“珠江新城高品质的写字楼宇以及合理的租金水平，正在不断吸引租户的进驻和扩租，预计2019-2020年珠江新城将会进入饱和状态，到时租金水平可能将迎来突破性的提升。”

广州珠光海珠新城是哪个开发商

广州珠光海珠新城开发商是广州市沥_御诚实业有限公司。
珠光海珠新城位于海珠南洲路975号，目前参考均价：65000元/平米，产权年限：普通住宅70年。
珠光·海珠新城位于海珠区南洲路，占地约3.3万_，建筑面积约27万_。是珠光集团以高标准和资源规划打造的中国城市更新范本的超级综合体。
项目东达华南快速路，西临广州大道，北拥国家湿地公园，南接珠江后航道。沿江岸线长约7.1公里，改造总面积约470万_，规划居住人口控制在15万人以内。
坐拥广州新中轴南端最后一公里的黄金区位，与珠江新城CBD、广州塔共同承载着广州12公里城市中心界面的重磅规划。

点击查看：珠光海珠新城历史成交价

广州佳兆业天墅开发商是哪家公司

佳兆业天墅开发商是：广州市佳宇房地产开发有限公司。
佳兆业天墅位于广州中轴之上，与珠江新城、天河北一脉相承；毗邻南湖传统豪宅区，由市中心两大生态绿脊白云山脉、凤凰山脉环绕，坐拥广州稀缺生态资源。项目位于广州大道北，临华快、沙太路等城市主干道，可快速接驳内环路、机场高速；临3号线北延长线同和站约500米，快速畅达全城。整体容积率2.2，通过全盘抬高7-10米地面，打造“半山”豪宅格局。由香港吕元祥、贝尔高林国际、香港刘荣广伍振民建筑师事务所、HWCD四大全球设计公司联袂打造，树立高端人居新标杆。佳兆业集团20载匠心沉淀，佳兆业天墅是继佳兆业天御、佳兆业壹号之后的“天”字系豪宅又一扛鼎之作，其密度更低、设计更人性、社区更舒适、配套更齐全、产品更创新，更能彰显业主的身份与地位。项目全新艺术空间现已开放，约240-260_复式高层住宅，一户一泳池设计，饱览云山景致，放眼广州，气质尽显。
装修情况：毛坯。
位于：白云广州大道北同宝路8号。
容积率：2.2。
绿化率：36%。
当前价格：80000元/平方米。

点击查看:佳兆业天墅完整信息。